10010套成交！

(资料图)

这是截止今日12点30分，杭州3月的二手房月度成交数据，本月将是继2021年3月后24个月来杭州二手房成交量新高。 （数据来源于手边买房）

图源手边买房 统计时间

天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。

如此高的成交量是否意味着楼市已经回暖甚至沸腾？这样的市场热度，是否又意味着房东已经具备坐地起价的资本？

当众多自媒体高潮于成交破万的喜讯之下，我们想深度剖析一下这亮眼成绩背后的真相到底是什么。

高成交背后 有三大原因

在我看来，3月二手房高成交背后，有三大主要原因。

第一，购房心态的变化

“口罩时代”结束，预示着经济由半停摆状态回归正常节奏。年前几个月， 所有人几乎都蜗居家中对抗“杨过” ，自然没人消费、买房。

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而今市场形势明朗，买房作为家庭重要消费，自然位列其中。

当价格降到位之后，二手房市场情绪有了显著提升， 3月高成交就是以价换量后的表现。

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对于刚需首套房客群来说，拥有独立空间已成为迫切需求，因此 本月二手房高成交不过是需求的延迟释放而已 。

我们可以从成交数据看到，杭州 二手房成交主力房源，依旧是价优质好的小户型 。

全杭成交TOP10榜单中，热门楼盘如广厦天都城、御景蓝湾、都市阳光、保利东湾套均成交面积均在120㎡以下。

这就是市场博弈后的结果。

这背后的原因一来是放松落户导致购房资格的增加，激发购买欲望。

另一方面，也是因为在新房面积不断增大，想要买到总价合适的房源，只能从二手房小户型中下手。

第二，改善腾房票，次新房交付潮

刚需要买房，改善客群自然也有置换需求。

杭州一二手房倒挂空间显著，因此改善腾房票也就成为助推二手房挂牌，导致二手房成交的动因。

此外据不完全统计， 2022年全杭约有136个楼盘，超16万套房源交付 ，巨量房源交付极容易导致踩踏。

在房住不炒的背景下，大部分投资客都会在交付后极短时期内挂牌房源，快速逃顶，进而回笼资金，导致成交量上升。

改善客群腾房票叠加次新交付潮 ，也进一步促成了3月二手房成交创新高。

2023年杭州十区预计交付总量图 图源新浪乐居

第三，学区需求降低

杭州正在推行的规模化名校领办制，大大降低了学区房的热度。学区需求的降低，自然会导致一大批房源降价销售。

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甚至曾经成交12.8万/㎡的耀江文鼎苑，如今价格已经腰斩至6.33万/㎡就是真实的案例。

相对平易近人的学区房，让很多虎妈猫爸们心动 。这也是3月二手房破万的主要原因之一。

当然， 其他左右倒右手、倒腾换利率也都有助推 ，此处不再赘述。

那么，既然3月二手房破万了，是不是意味着未来一段时间之内，杭州会延续热度再创新高，房东可以拉涨房价呢？

我们认为，如此亮眼的成绩，是“以价换量”到位后的市场表现，当下二手房市场根基尚不稳固，房东并不具备盲目提价的资本。

市场根基不稳固 后劲不足已显露

杭州二手房市场短期内无法实现加量齐升，主要体现在以下三个方面：

第一：近12万套库存积压

从二手房库存方面来看，目前市场上至少积压有 近12万套商品房。

堆积如山房源，正在让杭州二手房市场，形成高悬于地上的“堰塞湖”。

以杭州月成交7000套为假设 ，在不计算新增房源量的情况下，想要去化掉12万套二手房需要 整整17个月 。 （粗略计算）

而同属于新一线城市的成都，近几月成交量都在1万套以上， 3月欲突破3万套 。

成都二手房月成交量情况 图源好好选房

成都二手房总挂牌房源量为16万套，按照不计算新增房源量的情况下理想去化， 按1.5万套/月去化 ，成都 去化周期仅10个月，不足一年 。 （粗略计算）

杭州存量房多换手率低，很难支撑价量齐升。

第二：带看量持续下滑

现在场上绝大多数买家都是自主型选手，对价格的变化非常敏感。

早在3月中旬多家门店经纪人表示，本月很多品质次新房的带看量已经出现了下滑。

以杨柳郡为例，2月小区带看量为1046次，但本月小区带看量约719次；

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古翠隐秀，2月小区带看量为746次，但本月仅587次，单月带看量下降159次；

和光尘樾，2月小区带看量为2496次，但3月带看量就已下降481次。

4月带看量如果照此情况延续，房东预期再提高，成交破万套很难实现。

第三：一二手房倒挂仍在

杭州新房和二手房的二元价格体系仍在，打新热潮不会在短时间内改变。

新房不断放松限购，会让二手购买需求分流，因此小阳春不会持续太久，房东还没有平地起高楼的资本。

所以，如果行情好房东就盲目提价，不仅极有可能导致小阳春戛然而止，甚至会让带看跌入冰点，这种案例早在2021年就发生过。

二手房的涨价与不涨，终究是买家与卖家的极限拉扯，杭州二手房依旧是买家市场。

借用方院长的一句话做结尾： “两万五的二手房成交均价，三万二的新房成交均价，才是杭州最大的基本面，才是这个城市最大的真实。”

请珍惜每个还价的买家，谁要胆敢提价捅破这层窗户纸，一味地追求高回报，大家都没有好日子过。