一、房地产代理的概念及种类

房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为。

房地产经纪人受委托人的委托，以委托人的名义从事房地产买卖、租赁、纳税、权属登记、抵押贷款等经济活动。它是的主要业务之一，其特点是：从事代理业务时，经纪人必须以被代理人的名义，而不是以自己的名义，其行为后果也归属于被代理人。房屋的买卖代理和租赁代理是房地产代理业务中常见的两种基本形式。

(资料图)

房地产代理种类。 房地产代理的具体形式的分类。房地产代理的种类可以有三种划分方法，按其代理的业务内容可划分为买卖代理、租赁代理、权属登记代理、纳税代理和抵押贷款代理的具体形式又分为一般代理、总代理、独家代理、共同代理、参与代理等;按代理权发生的原因还可分为委托代理、法定代理和指定代理。房地产代理还有一种情况就是：开发商只负责建房子，至于前期策划，分析，到后期的销售，以及项目的法律责任都将委托于房地产代理商了。

二、房地产代理行业发展现状分析

根据数据显示，2019年我国住宅交易规模约为22.3万亿元，其中新房交易、二手房交易、房屋租赁三者分别占比62%、30%和8%。其中经纪业务房的屋交易规模为10.5万亿元，市场渗透率约为47.1%，按照2%的佣金比率计算，仅房屋经纪业务至少存在2100亿的市场规模。数据显示在全国百强物业管理公司中，房屋经纪业务占全部收入的19.6%，而综合信息平台如58同城等则通过发布信息和提供流量赚取会员费。目前贝壳在房屋经纪行业中占据领先地位，市场份额约为21.4%，而中原地产、我爱我家等传统中介商市场份额在3%-4%不等。

国内的房地产代理行业竞争更加激烈，部分企业为抢占市场份额，对于佣金比例有所调整，同时国内房地产行业有所下滑，导致房地产代理行业净利率有所下降，但在大多数行业中，盈利能力保持在中等水平。房地产代理行业速动比率约为1.16，房地产代理大部分企业实行轻资产运作模式，企业现金流量较充足，行业偿债能力中等。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年房地产代理行业市场深度分析及发展策略研究报告》显示：

随着房地产和相关产业的快速发展与成长，很大程度带动了当地经济的增长，房地产经济也逐渐成为全国国民关注的支柱型产业，2021年中国房地产开发投资额达147602亿元，较2020年增加了6159.0亿元，同比增长4.35%，其中住宅开发投资额为111173亿元，办公楼开发投资额为5974亿元，商业营业用房开发投资额为12445亿元。

房地产经纪业务类型主要包括，新建商品房的销售代理、存量房的居间代理销售业务、存量房的居间代理租赁服务、其他的经纪服务等几类。2019年中国房屋经纪销售存量房规模为5.9万亿元;房屋经纪销售新房规模为3.6万亿元;房屋租赁交易规模为0.9万亿元。

2021年中国住宅开发投资额占全国开发投资总额的75.32%，较2020年增长了1.48%，占比最大;办公楼开发投资额占全国开发投资总额的4.05%，较2020年减少了0.54%;商业营业用房开发投资额占全国开发投资总额的8.43%，较2020年减少了0.81%。

从房地产开发企业到位资金来看，2021年中国房地产开发企业到位资金达201132亿元，较2020年增加了8017.0亿元，同比增长4.15%，其中：国内贷款23296亿元，利用外资107亿元，自筹资金65428亿元，个人按揭贷款32388亿元。

数据显示，房地产经纪业务的完成依赖于经纪机构和经纪人员的专业性。中国房地产经纪行业渗透率逐年增加，2019年中国房地产经纪行业渗透率为47%。房地产经纪行业健康发展离不开品牌化、规模化的房地产经纪机构。房地产经纪服务佣金收入逐年增加，2019年中国房地产经纪服务佣金收入为2515亿元，比2018年增加410亿元。

房地产代理公司一直是依附于开发商，是一个“没钱没盘没人”的尴尬存在，但是在代理行业中也是分等级的，小型代理公司不像是世联宜居等全国比较知名的代理公司，他们的品牌知名度比较大，实力资本也比价雄厚，项目伸手就来，另一种就是当地的土豪代理公司，靠着强大的人脉资源，也不愁没有项目接。而随着大批量的小型代理公司入市，行业竞争程度也是相当激烈。值得关注的是，现在，主流开发商都有了自己的销售队伍，并逐渐占据销售市场大约20%-30%的份额。

三、房地产代理行业未来趋势预测

有业内人士预测，随着国内房地产行业的发展和日趋成熟，一、二、三级市场联动已成大势所趋，房地产行业与金融、资本的结合日益紧密，传统的房地产经纪服务正在与不动产理财相结合。从纵向上打通房地产的产业链，将成为业界一种新的发展模式。

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